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Economía

Alquileres: ¿cómo calcular el ajuste anual de los contratos de vivienda con la nueva ley?

¿Qué tipo de convenios se encuentran alcanzados? ¿Cómo se indexarán estas locaciones? ¿Dónde se encuentra publicado y cada cuánto se publica el Índice? ¿Cuál es la fórmula que debo aplicar para calcular la indexación?


Marco teórico-técnico

El 1º de Julio del año pasado entró en vigencia la Ley Nº 27.551, conocida mediáticamente como Ley de Alquileres. Esta modificación del Código Civil y Comercial de la Nación regula – en su artículo 14 – las actualizaciones de las locaciones con destino habitacional.

La norma dispone que los precios de los alquileres de vivienda sólo pueden actualizarse anualmente a través de un índice publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), llamado Índice de Contratos de Locación (ICL).

Este indicador está conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de los siguientes dos (2) índices:

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Índice de Precios al Consumidor (IPC): mide la evolución promedio de los precios de un conjunto de bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en un área determinada. Popularmente, se conoce como inflación y la releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).

Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE): se define como la remuneración promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) que perciben los trabajadores que se encuentran bajo relación de dependencia y que han sido declarados en forma continua durante los últimos trece (13) meses. Es un índice de salarios, cuya fuente primaria es el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.

En definitiva, la reciente legislación propone al Índice de Contratos de Locación (ICL) como un indicador que promedia inflación y salarios.

El índice elaborado por el BCRA (ICL) es de publicación diaria, y está disponible en la web del banco, posibilitando el cálculo de la actualización, cualquiera sea el día de inicio del contrato de locación. El mismo puede consultarse aquí.

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Aplicación práctica

Antes de comenzar con este acápite, es importante hacer la siguiente aclaración: la primera actualización posible de un contrato de locación a través este nuevo método será el 1º de Julio de 2021. Vamos a ver por qué.

La Ley de alquileres nació (se promulgó y entró en vigencia) el 1º de Julio de 2020. Como su contenido obliga a aplicar actualizaciones anuales a todas las contrataciones de vivienda, recién cuando la norma cumpla un (1) año es posible aplicar el ajuste dispuesto. Comencemos con la aplicación práctica.

Para calcular la actualización, debemos aplicar la siguiente fórmula:

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[ (ICL fecha de actualización – ICL fecha de inicio) / ICL fecha de inicio ] + 1 = Índice de actualización

ICL fecha de inicio: es el índice de contratos de locación (ICL) publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) a la fecha inicial desde cuándo se desea actualizar.

ICL fecha de actualización: es el índice de contratos de locación (ICL) publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) a la fecha en que debemos actualizar el precio del alquiler según el contrato.

Una vez obtenido el Índice de actualización, lo aplicamos sobre el precio del alquiler a actualizar:

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Valor mensual de alquiler año inicial x Índice de actualización= Valor mensual de alquiler actualizado

Finalmente, el producto de esta operación matemática es ni más ni menos que el valor mensual de alquiler actualizado.

Como puede apreciarse, la nueva legislación propone un escenario complejo para las relaciones directas entre particulares. Ante ello, el asesoramiento profesional por parte de quienes conocemos más que nadie las necesidades de locadores y locatarios cumple un rol fundamental.

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En nuestra función, los corredores y martilleros de todo el país intermediamos entre nuestros comitentes y bregamos por el equilibrio contractual.

En ese sentido, el artículo 12 de la Ley Nº 27.551 dispone que – en las locaciones de inmuebles – la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario.

A modo de conclusión, una útil recomendación y una fiel sugerencia: si usted es propietario, inquilino, ó incluso, ambos a la vez, a fin de conocer las disposiciones de la normativa vigente, formalizar acuerdos jurídicamente válidos, y evitar afecciones propias del desconocimiento y/ó la impericia, consulte con su corredor inmobiliario matriculado de confianza.

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Economía

Inflación de noviembre: relevamientos privados estiman que se ubicará en torno al seis por ciento

Los alimentos subieron menos que en los meses previos, que venía teniendo gran incidencia. Sería el índice más bajo desde junio

Desde el Gobierno apuestan a que la inflación de noviembre dejará una buena noticia. De acuerdo a relevamientos privados, el número podría ubicarse por debajo del seis por ciento.

Según el IPC- LyP que produce la Fundación Libertad y Progreso, noviembre arrojó un índice de 5,9% mensual.

Los rubros que más aumentaron en el mes según el relevamiento fueron: “Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles” (16,7%); “Bienes y servicios varios” (8,5%) y “Bebidas alcohólicas” (8,5%).

Para la consultora LCG, el precio de los alimentos tuvo en la cuarta semana un aumento de precios del un por ciento cerrando el mes con un incremento del 4,1%.

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De concretarse este pronóstico, noviembre sería el mes de menor inflación en lo que va de la gestión de Sergio Massa.

Cambios desde la AFIP: aumento del monto para declarar compras en el exterior

También sería el de menor registro desde junio cuando marcó 5,3%.

“Los números vienen bien, creemos que vamos a terminar abajo del 6%”, se confían los funcionarios que siguen de cerca la evolución de estos registros.

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Economía

Los aumentos que vienen en diciembre e impactarán en la inflación

Combustibles, salud, educación y alquileres: los aumentos que se vienen

El último mes del 2022 se mantendrá a tono con lo sucedido durante el resto del año y llega con una importante lista de aumentos en diversos rubros: prepagas, salud, educación, entre otros y que vuelven a poner en la mira a la inflación que se ha mantenido por encima del 6% en todo el semestre.

En el rubro salud, las prepagas vendrán en diciembre con un aumento del 6,9% que corresponde a un desdoblamiento del incremento previamente pactado del 13,8%. El faltante se aplicará en enero para que el bolsillo lo sufra menos. Los incrementos fueron a tono con la inflación ya que ambos oscilarán el 100%.

Las familias con hijos también sufrirán los aumentos de las cuotas de los colegios privados. Aquellos que tengan subvención estatal tendrán una suba de 14,5% en la ciudad de Buenos Aires y 10% en la provincia de Buenos Aires llevando el incremento anual total al 89% para ambos distritos en promedio.

Pero eso no es todo: los servicios también sufrirán incrementos que impactaran en la economía familiar. Desde el ministerio de Transporte ya adelantaron que trenes y colectivos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) podrían tener un aumento de 40%, aunque el mismo podría aplicarse en enero.

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Los combustibles tampoco escaparán a este escenario. Las naftas aumentarán un 4% llevando el litro de super de $145 actuales por litro a $151 en diciembre. Aquí también el aumento será escalonado y para marzo el valor será de $170. Respecto al diesel, actualmente se vende a $155,90 el litro, por los aumentos escalonados, el precio alcanzará $162 en diciembre; $168,60 en enero; $175,30 en febrero y $182 en marzo.

La lista sigue, el aumento más significativo será en los alquileres. Con la nueva formula, aquellos inquilinos que hayan firmado contrato entre diciembre 2020 y diciembre 2021 el ajuste será del 77,5%.

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Economía

Cambios desde la AFIP: aumento del monto para declarar compras en el exterior

De esta manera, los ciudadanos que hagan la acción con envío bajo el Régimen de Courier deben considerar el nuevo importe

Novedades en materia económica. Durante el último tiempo, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) elevó a tres mil dólares el monto para declarar envíos para empresas.

Por lo tanto, los ciudadanos que hagan compras en el exterior con envío bajo el Régimen de Courier deben considerar el nuevo importe.

“La decisión está orientada a favorecer la producción de aquellos bienes inherentes al sector productivo implicado”, explicaron a el Cronista.

El peso total del envío es “de hasta 50 kg y el valor FOB de las mercaderías consignadas a un mismo destinatario no deben exceder los u$s 1000.- por vuelo”, señala el artículo 1 de dicha normativa.

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Datos a considerar: los envíos por servicio courier deben estar conformados por hasta tres unidades de la misma especie.

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La AFIP, dirigida por Carlos Castagneto, establece que los envíos sólo podrán ser utilizados cinco veces por año calendario.

Asimismo, el espacio aclaró que la decisión “establece un mecanismo de apoyo para que las pymes industriales puedan acceder con facilidad a los insumos necesarios para la producción, con el consecuente aumento de la competitividad y la generación de empleo”.

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