Mercado Inmobiliario

Alquileres: ¿cómo calcular el ajuste anual de los contratos de vivienda con la nueva ley?

¿Qué tipo de convenios se encuentran alcanzados? ¿Cómo se indexarán estas locaciones? ¿Dónde se encuentra publicado y cada cuánto se publica el Índice? ¿Cuál es la fórmula que debo aplicar para calcular la indexación?

viernes 11 de junio de 2021 - 9:40 am


Marco teórico-técnico

El 1º de Julio del año pasado entró en vigencia la Ley Nº 27.551, conocida mediáticamente como Ley de Alquileres. Esta modificación del Código Civil y Comercial de la Nación regula – en su artículo 14 – las actualizaciones de las locaciones con destino habitacional.

La norma dispone que los precios de los alquileres de vivienda sólo pueden actualizarse anualmente a través de un índice publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), llamado Índice de Contratos de Locación (ICL).

Este indicador está conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de los siguientes dos (2) índices:

Índice de Precios al Consumidor (IPC): mide la evolución promedio de los precios de un conjunto de bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en un área determinada. Popularmente, se conoce como inflación y la releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).

Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE): se define como la remuneración promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) que perciben los trabajadores que se encuentran bajo relación de dependencia y que han sido declarados en forma continua durante los últimos trece (13) meses. Es un índice de salarios, cuya fuente primaria es el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.

En definitiva, la reciente legislación propone al Índice de Contratos de Locación (ICL) como un indicador que promedia inflación y salarios.

El índice elaborado por el BCRA (ICL) es de publicación diaria, y está disponible en la web del banco, posibilitando el cálculo de la actualización, cualquiera sea el día de inicio del contrato de locación. El mismo puede consultarse aquí.

Aplicación práctica

Antes de comenzar con este acápite, es importante hacer la siguiente aclaración: la primera actualización posible de un contrato de locación a través este nuevo método será el 1º de Julio de 2021. Vamos a ver por qué.

La Ley de alquileres nació (se promulgó y entró en vigencia) el 1º de Julio de 2020. Como su contenido obliga a aplicar actualizaciones anuales a todas las contrataciones de vivienda, recién cuando la norma cumpla un (1) año es posible aplicar el ajuste dispuesto. Comencemos con la aplicación práctica.

Para calcular la actualización, debemos aplicar la siguiente fórmula:

[ (ICL fecha de actualización – ICL fecha de inicio) / ICL fecha de inicio ] + 1 = Índice de actualización

ICL fecha de inicio: es el índice de contratos de locación (ICL) publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) a la fecha inicial desde cuándo se desea actualizar.

ICL fecha de actualización: es el índice de contratos de locación (ICL) publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) a la fecha en que debemos actualizar el precio del alquiler según el contrato.

Una vez obtenido el Índice de actualización, lo aplicamos sobre el precio del alquiler a actualizar:

Valor mensual de alquiler año inicial x Índice de actualización= Valor mensual de alquiler actualizado

Finalmente, el producto de esta operación matemática es ni más ni menos que el valor mensual de alquiler actualizado.

Como puede apreciarse, la nueva legislación propone un escenario complejo para las relaciones directas entre particulares. Ante ello, el asesoramiento profesional por parte de quienes conocemos más que nadie las necesidades de locadores y locatarios cumple un rol fundamental.

En nuestra función, los corredores y martilleros de todo el país intermediamos entre nuestros comitentes y bregamos por el equilibrio contractual.

En ese sentido, el artículo 12 de la Ley Nº 27.551 dispone que – en las locaciones de inmuebles – la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario.

A modo de conclusión, una útil recomendación y una fiel sugerencia: si usted es propietario, inquilino, ó incluso, ambos a la vez, a fin de conocer las disposiciones de la normativa vigente, formalizar acuerdos jurídicamente válidos, y evitar afecciones propias del desconocimiento y/ó la impericia, consulte con su corredor inmobiliario matriculado de confianza.

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