Opinión

DNU de alquileres: el congelamiento de la voluntad de las partes

Leandro Pietronave

Corredor inmobiliario matriculado en CUCICBA. Contador Público Nacional (UBA). CEO de Spinelli Propiedades. Comisión Directiva de API (Asociación Profesionales Inmobiliarios).

Un decreto intervencionista que avanza sobre la autonomía de los involucrados y desequilibra las contrataciones locativas privadas

martes 14 de abril de 2020 - 10:00 am

El Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2020 busca imponer una solución mágica, en un mercado de competencia perfecta, y para contratos cuyos intervinientes presentan diversos matices socio-económicos.

En la Argentina, sobran ejemplos históricos de la intervención estatal en las contrataciones entre privados, en materia de locaciones: las leyes 11.156 y 11.157 sancionadas (durante la Presidencia de Hipólito Yrigoyen) en el año 1921, los decretos y leyes de emergencia dictadas en 1943, la recordada ley de alquileres sancionada durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón, y la aún vigente Ley Nº 5859 de CABA son sólo algunas muestras de ello.

Los resultados negativos de la aplicación de esas medidas intervencionistas se han repetido a lo largo de la historia: inseguridad jurídica, retracción de la oferta, escasez de viviendas, baja de la actividad en el sector de la construcción, y un fuerte desincentivo de las inversiones en el territorio argentino.

Hay que seducir al inversor inmobiliario, a aquél pequeño ahorrista laburante que pudo comprarse un departamento y lo pone en alquiler para que otro laburante que necesita un lugar para vivir pueda habitarlo, aún en el contexto de menor rentabilidad de todos los tiempos (alrededor del 2% bruto anual). Ese mini-propietario, con su inmueble en ofrecimiento, suple la necesidad de construir viviendas estatales, con lo cual genera un ahorro público extra, que debe ser tenido en cuenta.

En nuestra función profesional, los corredores y martilleros de todo el país intermediamos entre nuestros comitentes y bregamos por el equilibrio contractual. Nadie más que nosotros conoce a las necesidades de cada inquilino y de cada propietario.

A través de nuestro artesanal asesoramiento, escuchando las pretensiones de cada parte y formalizando las condiciones fruto de un acuerdo voluntario entre ambos, los intervinientes suscriben de buena fé, de forma consensuada y libremente un contrato de locación que los une jurídicamente.

Con este DNU, el poder de imperio del Estado atropella la soberanía que las partes emplearon al momento de contratar: no sólo congela los precios, congela la voluntad de los intervinientes. A partir del estudio de cada caso en particular, cada profesional inmobiliario hubiera llegado a un mejor puerto ante la efectiva situación de emergencia que acredite cada comitente, sea locador ó locatario.

Aún estando el decreto vigente, se dará lugar a diferentes puntos de controversia en la aplicación de la legislación, como consecuencia de ciertos puntos grises, como las renovaciones contractuales.

Ante ello, la Asociación de Profesionales Inmobiliarios (API) ha habilitado un correo electrónico ([email protected]) para responder a todas las consultas que tengan los asociados a API, inmobiliarios matriculados y también el público en general.

En relación a esto último, hay muchos contratos de “dueño directo” que se verán afectados por el desconocimiento de la operatoria en la reciente legislación.

También nos ofrecemos a ayudarlos para dar notoriedad a la importancia de contar con un profesional matriculado en cada operación inmobiliaria.

Una intervención innecesaria

El 29 de Marzo de 2020 entró en vigencia el DNU Nº 320/2020 publicado en el Boletín Oficial por el Poder Ejecutivo Nacional (PEN) que establece la “Suspensión de Desalojos, prórroga de plazos contractuales y congelamiento de alquileres”, para aquellas locaciones comprendidas en su artículo 9º, en el marco de la pandemia COVID-19.

Suspensión de Desalojos

El artículo 2º suspende – en todo el país y hasta el 30 de Septiembre de 2020 – los desalojos judiciales por falta de pago. Se suspenden los plazos de prescripción de estos procesos.

Prórroga por 6 meses

En su artículo 3º, la norma dictada por el Ejecutivo establece la prórroga de todos los contratos alcanzados en que el inquilino se encuentre en tenencia del inmueble locado y cuyo vencimiento opere entre el 20 de Marzo de 2020 y el 29 de Septiembre de 2020.

¿De dónde surge el número 180 para los días de prórroga? No resulta posible saberlo. Tenemos decretada una cuarentena de 37 días en total – hasta el 26 de Abril de 2020 – establecida por los DNU 297/2020, 325/2020 y 355/2020.

A partir de esto, la cantidad de días de extensión de los contratos no resulta de un cálculo lógico, a menos de que haya información con la que los ciudadanos no contamos acerca de la duración del aislamiento social, preventivo y obligatorio.

Asimismo, por una parte, la legislación establece que el inquilino puede entregar el inmueble con antelación a los seis meses decretados. Para ello, deberá notificar fehacientemente al propietario con 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato convenido.

Por la otra, el propietario debe acatar la norma: no tiene derecho a plantear una prórroga intermedia, ó a disponer de su propiedad al vencimiento del contrato.

¿Resulta este decreto equilibrado? ¿Ambas partes tienen las mismas facultades? Evidentemente no. La falta de armonía de la norma atenta contra el reconocimiento del principio constitucional de la propiedad privada ya que el locador no tiene derecho a voz ni voto sobre su propio inmueble.

Por último, el articulado no contempla las renovaciones: todos los contratos en curso se extienden hasta el 30/09/2020. De ese modo, recién podrán suscribirse nuevos contratos cuyos locatarios se encuentren en tenencia del inmueble a partir del 1º de Octubre de 2020.

La vulnerabilidad del locador

Es muy común el siguiente ejemplo que se da en varias de nuestras oficinas: en un contrato de locación, intervienen un inquilino que es empleado estatal y un propietario que es jubilado ahorrista. El primero ha cobrado su sueldo puntualmente y, el segundo cobra el haber mínimo y necesita del alquiler para poder hacer frente a sus obligaciones diarias.

¿Realmente tiene lógica que se deba aplicar obligatoriamente el congelamiento de precios en el ejemplo citado? La respuesta es no. Si bien el artículo 10º del DNU establece que el propietario deberá acreditar su dependencia sobre el ingreso proveniente de la de locación, no se reglamenta cómo ni ante quién.

De acuerdo a la omisión de las formalidades, se deslinda que el locador deberá probarlo ante la Justicia, en un proceso largo, costoso y sumamente burocrático para el caso de que la parte se encuentre en una efectiva emergencia.

Por lo expuesto, resulta absolutamente necesaria la urgente instrumentación de una carga probatoria ágil para aquellos propietarios vulnerables, a fin de dar un sentido de equidad a la aplicación del decreto.

Lo que hoy se encuentra escrito hace que sea improbable la aplicación inmediata de la condición de fragilidad del locador, siendo únicamente reconocida la figura de debilidad en todos (no sólo en algunos) los locatarios.

El máximo error: el orden público

El Artículo 14 del DNU analizado declara a lo legislado como “de orden público”. Este es – sin dudas – el mayor traspié que posee el texto en su redacción y consecuente aplicación en la práctica. ¿Qué quiere decir que la norma sea de orden público?

Que se trata de una norma indisponible (primera en la prelación del Artículo 963 del Código Civil y Comercial), es decir, que no puede ser suplida por la voluntad de los intervinientes en las locaciones enumeradas por el Artículo 9º del decreto.

Esto es, no se trata de una norma supletoria, que brinde la posibilidad de que las partes (inquilino/s y propietario/s) fijen los efectos y consecuencias de la relación jurídica que los une.

Ellos no pueden ponerse de acuerdo en qué canon locativo pagar, el decreto es obligatorio: hasta el 30/09/2020, “se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año, dicta la norma en su artículo 4º.

El artículo 6º del DNU establece que el inquilino podrá pagar la deuda generada entre el valor contractual y el valor congelado (a marzo 2020) en tres ó seis cuotas iguales, mensuales y consecutivas a partir del 1º de Octubre de 2020.

Si la parte locataria puede y quiere pagar el valor estipulado en el contrato de locación, para no generarse una deuda futura, ó bien pagar esa deuda en 1 ó 2 cuotas para no retener el saldo pendiente, no podrá hacerlo porque se incurriría en un fraude a la Ley.

Lo que es más, el artículo 7º del DNU establece que sólo podrán aplicarse intereses compensatorios con el tope establecido por la tasa de interés para plazos fijos en pesos y a 30 días, del Banco Nación (alrededor del 1.5% mensual), prohibiendo el cobro de otras multas y/o penalidades.

A partir de esto, el decreto deja la puerta abierta al oportunismo financiero de los inquilinos que incluso puedan pagar.

Aquellos locatarios que deseen no abonar un sólo mes de alquiler durante los seis meses de congelamiento, podrían hacerlo el 1º de Octubre de 2020 y sólo se les aplicaría el 1.5% mensual de interés compensatorio, mientras tanto – en simultáneo – podrían especular invirtiendo el dinero no destinado a alquileres en colocaciones con mayores retornos que la penalidad aplicada.

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