Propiedades

Créditos hipotecarios: un análisis de las distintas alternativas que hay

Cuándo elegir la opción en UVA, cómo juega que la tasa sea fija o variable, el valor de las cuotas, el riesgo de la indexación y el impacto de la inflación

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El déficit habitacional es un monstruo difícil de atacar que afecta a casi 3,5 millones de hogares, según estimaciones de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación. Luego de más de una década con un mercado de préstamo hipotecario estancado, el lanzamiento de los créditos de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) abre un panorama más optimista. Las líneas UVA, ofrecidas por entidades públicas y algunas privadas como Itaú, Galicia y Supervielle, entre otras. Están ajustadas por la UVA, un coeficiente que actualiza el capital y las cuotas del crédito hipotecario -que no pueden superar el 25 por ciento del salario- a la inflación. Se financia hasta un 75 por ciento del valor de la vivienda y se cobra una tasa que varía entre el 3 y el 7 por ciento. “Todavía hay muchos miedos: algunos más reales, como la pérdida de empleo o la inflación en alza, pero otros son más difíciles de quitar, como los riesgos potenciales a la hora de comprar un hogar”, lanza Pablo Ibarra, CEO de Serinco, firma que realiza tasaciones comerciales y organizadora de un encuentro en exclusiva para la nacion.

El ejecutivo relaciona aquellos temores con la existencia de obstáculos durante el proceso de adquisición de la vivienda y recomenda encargar un estudio de título para la propiedad que se desea comprar. Durante los noventa, afirma Javier Tiburzio, gerente de productos banca minorista de Supervielle, un 10 por ciento de las operaciones quedaban estancadas por problemas durante la escritura. El despegue del crédito hipotecario, aseguraron en el mercado, llegará cuando la inflación alcance un dígito.

Inquilino, ¿qué crédito tomo?

“En el país el mercado no llega al 1 por ciento del PBI, en cambio, en Chile está cercano al 20 por ciento. Hay una necesidad latente de muchas personas que no podían acceder a la tasa fija por la diferencia entre el valor de la propiedad y los salarios. Esto es algo que viene a solucionar el UVA”, expresa Nicolás Rojas, gerente de Productos Activos y Pasivos de Banco Galicia.

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Los expertos coincidieron en que los públicos ideales para los créditos UVA son los inquilinos que pagan entre $ 6000 y $ 15.000 -que ya tienen ese monto indexado semestralmente- y aquellas personas que ya tienen su vivienda pero necesitan un hogar más amplio porque la familia se agrandó. Tiburzio cuenta que alguien que alquila tiene alrededor de un 12,5 por ciento de inflación semestral y que, a pesar de que existen temores de involucrarse en un crédito indexado a veinte años, “con el alquiler también van a tener indexación. Es decir, las dos variables dependen del mismo índice: la inflación. Si pensás que al fin y al cabo vas a tener tu casa, la decisión es más simple. Y si se enfatiza que por $ 12.000, un alquiler promedio de clase media, tenés dos millones de pesos para comprar, que es el 75 por ciento de lo que podés adquirir, se explica todo”, sostiene. Por otro lado, afirma que para un público de clase media alta o alta sí recomendaría el crédito a tasa fija.

La incertidumbre que genera que la inflación se dispare es inexistente en el crédito a tasa fija, aseguró Maximiliano Binner, gerente de préstamos hipotecarios y personales de HSBC. El banco ofrece un producto de este tipo con una tasa de 15 por ciento a 10 años y un monto máximo de 3,6 millones de pesos con una cobertura de hasta el 70 por ciento del valor de la vivienda.

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“Lo que no se ve tan claro en el UVA es cómo se traduce la inflación a la tasa -afirma-. En cambio, con la tasa fija hay un 15 por ciento que no se mueve bajo ningún aspecto”. De ese modo, detalló, en el caso de un eventual aumento desmesurado en los precios, el prestatario estaría cubierto, pero además podría ‘licuar’ la cuota con aumentos de sueldo. En el caso de los UVA, sostienen los expertos, las tasas son menores y, si bien se le suma la inflación, confían en que la tendencia irá hacia la baja. De todos modos, señalaron, existe una cláusula que obliga a los bancos -si así lo solicitara el cliente- a extender el plazo y refinanciar hasta un 25 por ciento del crédito en el caso de que la inflación superara por 10 puntos al salario. Un dato, tanto el valor de la cuota como el del capital se ajustan por la inflación.

Por otra parte, Rojas señala que “la gran diferencia” es el acceso: “En el UVA, podés obtener un millón de pesos con un ingreso más bajo”. Actualmente, con el valor del coeficiente, los ingresos familiares deberían ser -como mínimo- de unos 25.000 pesos. Las cuotas se ubican entre $ 6500 y $ 8000 para un capital de un millón de pesos, en bancos privados. Otro requisito es contar con entre el 25 y el 30 por ciento del valor de la vivienda en ahorros, ya que los bancos no prestan más que el 75 por ciento de aquel valor. Para Binner, si bien la cuota inicial de un crédito a tasa fija es más alta, el escenario de una inflación menor al 20 por ciento en los próximos años da estabilidad en la cuota que se ubica entre los $ 12.500 y los $ 18.000 según cada entidad financiera.

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¿Cómo funciona la cancelación?

Al moverse con la inflación, advierten los expertos, es posible que si el cliente pide la cancelación anticipada del crédito UVA -que generalmente tiene un cargo del 3 por ciento más IVA en caso de realizarse antes de transcurrido el 25 por ciento del plazo original- deba más dinero. “Si sacás $ 1 millón, en seis meses quizás debés $ 1.100.000, porque depende del índice de variación. En cambio, si sacás uno fijo, debés 1.000.000 de pesos menos la amortización”, indica Tiburzio. No obstante, Rojas advirte que ese aumento de capital puede compensarse con el incremento en el valor del inmueble “si el dólar acompaña a la inflación”. Agrega que “si el mercado de hipotecas se desarrolla”, es probable que haya repercusión en los precios de las viviendas, que tenderán a subir, a su juicio. Guillermo Jejcic, director de Productos y Planeamiento del Banco Itáu, subraya que lo mejor es arrancar bien la relación, que va a seguir por un período largo”. En ese sentido, aclara que la utilización del simulador es útil para dar la mayor cantidad de información posible al prestatario.

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