Economía

Sueño inalcanzable: por impuestos, gastos y honorarios, una casa puede costar 10% más

Las cifras surgen de reconstruir un “paso a paso” de todas las etapas que se recorren en una operación inmobiliaria. Por la presión fiscal, los ahorros para comprar un inmueble deben ser mayores a lo previsto

Puntos a considerar en el mundo económico. Ahora que se empieza a mover el crédito hipotecario, las familias que están interesadas en dejar de alquilar y mudarse a una vivienda propia, sacan, a modo simplificado, estas cuentas: “Si nos prestan hasta el 75% de lo que queremos comprar, quiere decir que necesitamos ahorrar el otro 25%”.

Error. Según detalla el diario Clarín, los gastos de inmobiliaria, escribanía y sobre todo los impuestos que hay que pagar a la AFIP y a la oficina recaudadora de la provincia, pueden llegar a encarecer hasta casi un 10% el monto total de la operación. Esto en el caso del comprador.

Para el vendedor los gastos pueden llegar al 6%, pero si se tiene en cuenta que el vendedor puede pasar a ser comprador de otra vivienda, los gastos pueden comerle buena parte del dinero que recibió por la propiedad que vendió. Las cifras surgen de reconstruir un “paso a paso” de todas las etapas que se recorren en una operación inmobiliaria.

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Lo primero es lo que cobra el agente inmobiliario. Si bien las comisiones son negociables, lo usual es que la inmobiliaria le cobre entre 1 y 2% al vendedor y entre 3 y 4% al comprador.

En este primer paso de la operación se pagan los gastos propios de la actividad (sobre todo publicidad y guardias) y la tramitación de los certificados de dominio, inhibición, etc.

En el paso siguiente entran a jugar la AFIP y la agencia de recaudación provincial, AGIP en el caso de la ciudad de Buenos Aires, ARBA, en Provincia, etc. Por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) el vendedor debe pagar el 1,5% del monto de escritura o valor fiscal (el mayor de ellos), si el vendedor no reside en el inmueble. Si reside, debe pedir la exención a la AFIP.

Luego llega el turno del impuesto a los sellos, que trepa al 3,6% y lo pagan, en mitades, el comprador y el vendedor. Si el comprador no es propietario, está exento hasta la suma de $ 975.000. Es decir que pagará sobre lo que exceda ese monto, por la compra y por la hipoteca.

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Luego vienen los gastos propios de la escrituración. Así los detalla el escribano Juan Manuel Sanclemente. “Los gastos de una compraventa varían mucho pero en términos generales podemos decir que los gastos de la parte vendedora (certificados de dominio e inhibición, diligencias, estudio de título, etc) serán alrededor del 0,6% al 1%. Por el lado del comprador, los gastos de la compraventa (tasas de inscripción, aporte notarial, etc.) serán alrededor del 0,6% al 0,8%”.

Luego, los honorarios del escribano según estipula el arancel notarial son del 2% más IVA, aunque están desregulados y el monto se puede pactar entre el escribano y el cliente. Todo será calculado sobre el precio asignado al inmueble o valuación fiscal o valor inmobiliario de referencia, en todos los casos se tomará el mayor valor de todos éstos.

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Pero luego están los gastos de la hipoteca (que pagará el tomador del crédito hipotecario), que puede rondar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de dicha hipoteca. Aunque si la vivienda es a estrenar también se estará pagando por el reglamento de copropiedad entre 1 y 2%.

Lo concreto es que la suma de los diversos trámites, honorarios, tasas e impuestos se pueden llevar en esta operación cerca de 151.000 pesos del vendedor y hasta 245.000 pesos del comprador.

La mitad de esa cifra son impuestos, que incluso impactan, como se vio, sobre el tomador de un crédito hipotecario. El resto, son gastos inherentes a la operación que van a manos de la escribanía o la inmobiliaria.

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